インドネシアでは、日本と同じようにいくつかの不動産権利がありそのシステムが日本とは違い複雑に感じます。 所有権： インドネシア国籍を持つ個人が持つことが出来る権利で、外国人には所有権は認められていません 使用権： 土地の使用権になり、国から土地の使用の権利を与えられるものです。この使用権を、インドネシア国民に所有権に変え売却することも、又その逆もできます 賃借権： 個人同士の契約でのリース契約、賃貸借契約によって得る権利です。１年の契約から50年などの短期から長期までの賃貸借契約で日本でも同じです。 インドネシアにおける不動産の購入、賃貸どちらにもこの権利の種類が大きく関係し、またトラブルの原因ともなっています。

日本とは法律や行政などあらゆる点で違うインドネシアで、不動産購入や長期リース、レンタルなどの注意点をいくつか挙げたいとと思います。 道について 日本では当たり前のように自分の家にたどり着くための道が有り、又整備されていますが、バリ島ではJl(ジャラン)やGg(ガング)と呼ばれる公道以外に、私有地の中の私道(プライベートロード)があります。Jl(ジャラン)やGg(ガング)は誰でも通れる道なのですが、プライベートロードとなると、その土地の所有者の通行許可書が必要になります。そのことについてもう少し詳しくご説明致します。 問題例１　道の使用権 Aさんは、念願のVillaを購入しました。するとその近所のバリ人がやってきて、「お宅の家の前の道は私の私有地で、勝手に人が通ることは出来ないから、あなたが通りたければ通行料を払ってほしい、でないとあなたは自分のVillaにはいけません」と言ってきたのです。 驚いたAさんは「Villaを購入前にはそんな事は誰も言っていなかったのに、いまさらなんで」と驚いてしまいました。 結局そこを通るためAさんは期限付き(100年間)の道の使用権に100,000,000Rp払いました。又100年後、Aさんはこの世にいないと思いますが、Aさんの財産を引き継いだ人、又AさんからVillaを購入した人がどうなるのかは分かりません。 問題例２　名義貸し Bさんは、インドネシアでは外国人が不動産所有が認められていない事を知り、昔からの知り合いのバリ人から(Nさん)名義を借りて不動産を購入する事にしました。 購入する不動産も「Nさんの親戚の土地でよく知っているので問題ないと」Nさんから言われ購入する決心をし、名義使用料として購入価格の3%程をNさんに支払いました。 又購入時に外国人が名義を借りる時に行なう、NさんはBさんに名義を貸しただけで実際の不動産所有者ではないので、勝手に不動産の売買、賃貸、抵当権を付けることは出来ないという契約書類を作成しました。 それから何年か経ち、Bさんは日本に帰る事になり、不動産の売却を考えNさんに相談したところ、Bさんは「不動産を売却するのなら、購入時より今の価格はずいぶん上がっているはず、Bさんが不動産売買で得た利益の半分を私にくれ」と言ってきました。 びっくりしたBさんはもう一度購入時のNさんとの契約を見直したところ、Bさんが不動産の売却をする時の事などは何も書いていませんでした。 購入する時は売却をする事などあまり考えていませんでしたし、3%の名義使用料の中に売却時のNさんへの謝礼も入っていると思っていたからです。 この場合不動産の売却は土地謄本名義がNさんになっている限り、必ずNさんのサイン、もしくはNさんから代理人への委任状が必要なのです。 困ったBさんはしょうがなくNさんに不動産売買で発生した利益の半分と販売売却時のTAXまでも払わされたのです。 しかしこちらも未だましな例で、最悪乗っ取られるケースや知らない間にレンタルに出されているケースも有ります。 不動産購入時の裏契約にはこのような問題も多々有るので、契約書はしっかり確認する事をお勧めいたします。 問題例３　調整区域 Cさんは、バリ島の田園風景が広がる場所に家を建てたいと希望し地元の知り合いから土地の情報をもらい、土地を長期リースする事になりました。 通常建物を建てるには建築許可(IMB)が必要です、早速建築図面とIMBの所得申請書類と一緒に許可申請に出向いたところ、「貴方の土地はグリーンベルト(国の市街化調整区域)ですので人が住むと言う目的の家は建てられません」とあっさり言われ、Cさんは初めて自分の借りた土地が建物がを建てられない場所だったと言う事が分かり、ビックリしたCさんは土地のオーナーにリース契約の取り消しを申し出ましたが取り合ってくれません。 「グリーンベルトだったから安くリースしてあげた」と言い張る土地のオーナー、バリ島では、契約終了後の条件交渉などはほぼ出来ません。 インドネシアの法律に添って、始めにその条件を自分で決めて、自分の意思で契約すると言うのが此方の常識なのです。「知らなかったから」とは後で言ってもどうしようも無い事が多いのです。 法律や文化、歴史、宗教、言葉の違う外国では、日本人が常識と思うことが通用しないことも多いのです。 むしろ日本のように定価や期日など決まっている国の方が珍しいのです。 自己責任の基に海外では契約しなければいけないのです。 GoodPropertyではこの様な問題がおきないよう、お客様に物件をご紹介する前に出来るだけの調査を行い、ご案内後に道路種別、土地周辺状況の確認、物件に掛かる規制、所有者の確認と所有形態に関する調査を行わせて頂いています。 お客様が購入もしくは長期リース、レンタル契約をされる前にもう一度土地登記簿を管理している国の役所に問い合わせをしています。 全ての契約は弊社顧問法律コンサルタントが確認をし、お客様にアドバイスを差し上げた上で安心してご契約できるように致しております。

● インドネシア国籍の人の名義で購入する。 信頼のおけるインドネシア国籍の人と契約を交わしパートナーの名義で登記します。 一番一般的な購入方法ですが、トラブルが非常に多いのが現状です。 ● 外国人投資会社を設立し会社名義で不動産を購入する。 外国人投資会社（ＰＭＡ・１００％外国人投資の会社）を設立してその会社名義で登記します。ただしこのＰＭＡでは所有権で登記することはできず。使用権の登記となります。 ＰＭＡの設立には、詳細な事業計画及び事実上の会社運営、会社設立資金の積み金とし10万USドルが必要です。 (2007年以降１００%外国資本の会社が設立できなくなりました、最低インドネシア人の資本が５０%以上無くてはなりません。) ● 外国人個人に与えられる土地の使用権を使う 外国人の名前を土地の謄本に載せることが出来るのは、自分の住居の為に購入すると言う事で一軒のみ認められています。但し国からの土地使用権で25年、延長は20年と手続きは必要ですが、25年20年の繰り返しの延長手続きが可能。但し物件により出来るものと出来ないものが有ります。 不動産購入における所有に関して Hak Milik ー 所有権 インドネシア国籍(個人)のみに与えられる権利、更新などは必要なく、完全に自分の物としての権利。　 Hak Pakai ー 土地の使用権 土地の使用権とはリースに近い権利で事実的に国の土地を利用する権利で期間が２５年延長２０年これを繰り返し更新することが出来る。 Hak Guna Bagunan(HGB)ー 土地に建物を建てる権利 土地に建物を建てる権利はインドネシア国籍の人とインドネシアの会社と外資資本のインドネシアの会社（外国人が社長、役員になっている）PMAがこの権利を持つことが出来る。この権利は２０年ごとに更新をしなければならないまた更新時にHGBの税金を支払わなければならない。この税金は変動し行政により決定される。 不動産購入の一般的な流れ １ 当社にご連絡頂きお客様の希望、不動産に関する不安など、お尋ねください。 ２ 当社よりお客様の希望にあわせ物件をご紹介させていただきます。 ３ ご希望に合う物件、お客様にとって物件購入の準備が整いましたら、渡航の予定を立てて頂きます。 ４ 現地バリにて、お客様ご希望の物件案内、物件説明をさせて頂きます。 ５ お客様ご希望の物件が見つかりましたら、手付金として物件価格の５％から２０％（物件の諸条件によって）をお支払い頂き、契約日時を決めて頂きます。これにより、物件は確保されます。 ６ ご契約前に、物件と契約の詳細説明をさせて頂き、お客様ご納得の上で契約に望んでいただきます。 ７ 公正証書による契約を締結していただきます。 ８ 残代金支払い時、物件の引渡し、登記簿の登録をさせて頂きます。（通常契約締結時） ９ 後日、登記された登記簿をお客様のところにお届けします。

● 賃貸借契約締結によって物件を契約期間中使用する。 契約期間中は外国人に対する法的権利は認められており、その契約書によって守られます。 不動産賃貸借の一般的な流れ １ 当社にご連絡頂きお客様の希望、不動産に関する不安など、お尋ねください。 ２ 当社よりお客様の希望にあわせ物件をご紹介させていただきます。 ３ ご希望に合う物件、お客様にとって物件購入の準備が整いましたら、渡航の予定を立てて頂きます。 ４ 現地バリにて、お客様ご希望の物件案内、物件説明をさせて頂きます。 ５ お客様ご希望の物件が見つかりましたら、手付金として物件価格の５％から２０％（物件の諸条件によって）をお支払い頂き、契約日時を決めて頂きます。これにより、物件は確保されます。 ６ ご契約前に、物件と契約の詳細説明をさせて頂き、お客様ご納得の上で契約に望んでいただきます。 ７ 当社契約書で契約を締結していただきます。（長期の賃貸借契約またはお客様のご希望があれば公正証書で契約していただきます。） ８ 残代金支払い時、物件の引渡しをさせて頂きます。（通常契約締結時）

契約書について ＊ 売買、長期の賃貸借については、ノタリス（司法書士）によって、公正証書を作ってもらい契約をします。 この公正証書も使うノタリスによっても違ってきますし、物件によっても違います。また、日本語訳などもなくその内容を全て把握するのはとても難しいでしょう。 ＊ 賃貸借については、オーナーと交わされる賃貸契約書は一般的にいたって簡単なものであり、契約年数、契約金などで、万が一の紛争や、権利の範囲などの詳細は記載されることがほとんど無く、現地の常識で考えてと言った格好です。 ＊ 契約書をよく理解し、把握することは、これから起こりうるであろうトラブルを避ける手段でもあり、防止策でもあります、海外では契約書が契約後も大きく関係して来ます、問題が有れば、契約通りに対処することが当たり前なのです。 物件探しについて ＊ 日本でもよく聞く話ですが、何とか安く購入したい。借りたい。オーナーと直接契約できたら…。 誰でも考えるかもしれません。インドネシア人の友達、知人に探してもらって、ガイドを雇って…。 できれば避けたほうがいいでしょう。 希望地域や希望間取りなどいろいろな条件のある中で、素人の方が物件を探すのには限界がありその人もまたほかの人を頼るでしょう。 当社にもそんな電話が掛かってくることもあります。その中には、「コミッションを出してくれ、値段を上げてもいいか？」などと理不尽なこともあります。 善意で探してくれる人も不動産は素人。トラブルになる物件、不動産に関する難しい言葉を理解できるかどうか、無論日本人にとっても難しいことです。 ＊ インドネシア、バリは、個人のブローカーが多く、あなたのところに情報が届くまでに何人ものブローカーを経由している事もあり、そのブローカー一人一人がコミッションを取っていることもよくあります。 ＊ 今では、現地の人もそんなブローカーを嫌う人もいて、その理由の多くはトラブルが原因です。 当社では、オーナーより直接依頼を受け調査を行った物件をご紹介させて頂いております。また、契約前にもう一度詳細な調査をさせて頂き、報告させて頂いております。